私房改造是指对城市私有出租房屋的社会主义改造。至1963年底，全国纳入改造的私房面积“约有1亿平方米”［1］。通过改造，政府高度掌控了城市房屋的所有权和经营权，对解决严重的房荒问题有积极意义。但是，过头的改造也留下了不少问题。目前为止，史学界对私房改造尚未深入研究，笔者试以上海市为中心对其来龙去脉作一完整的历史考察。 

　　一、政策的转变:由保护到改造 

　　新中国成立后，城市公房数量不断增加，其来源主要是国民党各级机构和战争罪犯、官僚资本、外商等不同群体的房产，对这些房产的处理方式主要有接管、没收、代管、受让、价购等。此外，新建公房的数量在各城市增加较快，1952年以前共修建了可供100万人居住的住宅，第一个五年计划的前3年修建了3000多万平方米住宅。［2］公房数量的不断增加使得私房占城市房屋的比重逐渐缩小，但私房的数量仍相当可观。据对北京、天津、上海等10个城市的调查，至1955年底，各城市中的私房比重平均达近60%。 ［1］（p.284）　

　　新民主主义的私房政策明确保护私房所有权:“对城市私房所采取的方针，不能像土地改革运动中某些个别城市曾错误地实行的没收房屋，或不确定、不保护房屋所有权”，“承认一般私人所有的房产的所有权，禁止任何机关、团体或个人任意占用私人房屋”。［3］

　　1955年，上海市房屋总建筑面积约4580万平方米，其中属公产性质的有1184万平方米，计56900幢房屋;属外产性质的有346万平方米，计13904幢;私产2751万平方米，计230190幢;公私合营企业占有299万平方米，计10947幢。［4］私房占有集中的特征也较为明显，即少数大房主占有大量面积的房屋。上海市3184名资本家占有全市房屋面积的23.70%，其中占有5000平方米以上房屋的资本家有426名，占有房屋面积为527万平方米，占全市房屋总面积的11.5%，而占人口绝大多数的一般市民仅占有全市房屋面积的25.80%。　 ［4］　

　　当时，私房占有较集中的现象在各城市都很普遍。如哈尔滨市近3000名房主中，占有建筑面积60平方米以下的小房主占总数的64.5%，占私房建筑总面积的26.92%;占有60平方米～100平方米的房主占总数的21.79%，占私房建筑总面积的19.35%;而占有100平方米以上的房主占总数的13.71%，他们的房产面积却占私房建筑总面积的63.7%。最多的一户私房面积达14万平方米。 ［1］（p.284） 由于私房过于集中，绝大部分私房是用来出租的。上海市私人出  租的房屋占私房总数的70%，哈尔滨为75%，青岛为72%。 ［1］（p.285）　

　　新民主主义的私房政策明确保护私房的租赁经营权:“允许私人房屋出租，租约由主客双方自由协议来订立”，“保护房产权所有人的正当合法经营”，不能“不问具体情况无条件、无限制地强制压低房屋租额”。 ［3］（p.7）　

　　新中国成立初期，对私房所有权和经营权的保护政策曾要长期实行，“人民政府的这种关  于城市房屋的政策，不是暂时的，而是要长期实行的。” ［3］（p.8） 后勤部来，在全国社会主义改造运动的大环境下，“城市房屋私人占有制与社会主义建设之间的矛盾日益尖锐，必须在对私营工商  业进行社会主义改造的同时，对城市私人房产实行社会主义改造。”于是，“作为社会主义改造重要组成部分”［1］（p.283）的私房改造已势在必行。