英国地产悬疑

　　截至目前，宣布暂停赎回的英国房地产基金数量已经达到了六家，当前这种状况的确令人担心，但是并未达到“危机”级别。

　　“英镑已经贬值，资产价格非常合理。没有什么时候比现在更适合投资英国。”上周四，英国贸易投资部长普睿勋爵(Lord Price)在北京游说投资者，英国资产没有问题。

　　但是，略显尴尬的是，这位投资部长讲话之时，英国又有两家房地产基金宣布暂停赎回。短短４个交易日，６只房地产基金先后宣布暂停赎回。

　　英镑汇率创31年新低，为何地产市场却节节后退呢？中国投资者现在该下手吗？

　　六只地产基金告急

　　上周四，Legal & General's fund arm 和F&C Investments宣布下调旗下地产基金估值，这意味着如果投资者选择赎回的话，将面临一定比例的损失。

　　据报道，Legal & General's fund arm宣布将进一步削减其23亿英镑的英国地产基金估值10%，加上先前的5%估值削减，这就意味着任何人想赎回的话就将承担15%的损失。

　　F&C Investments则宣布削减3.05亿英镑的地产基金估值5%，因市场价格变动所导致。公司在其网站上表示，近期收到的赎回要求和市场本身的变化显示未来投资者将会进一步选择赎回，从而令地产估值承压加剧。

　　在这之前有４家宣布暂停赎回。其中包括管理资产规模29亿英镑的英国房地产基金Standard Life Investments、英国保险巨头Aviva旗下的地产投资基金、英国第三大资管公司M&G Investments旗下的房地产基金、亨德森全球投资（Henderson Global Investor）英国房地产投资基金。

　　形势尚能控制

　　在英国规模达350亿英镑的开放式房地产基金市场中，上述６家暂停交易的基金总额超过100亿英镑，占了近1/3的份额。

　　开放式基金通常持有大量现金或类现金资产以应对赎回，但在最糟糕情况下，由于越来越多投资者寻求赎回，基金可能会在市场下跌时被迫卖出物业。暂停交易就是避免这种情况发生的一个办法。

　　英国退欧公投结果公布之后，包括地产在内的英国资产均承受了“缩水”压力。从7月4日开始，部分投资者担心房地产市值缩水，掀起了赎回高潮，尽管基金经理人建立了现金缓冲，但是挤兑客户较多，现金还是被提领一空。

　　2007年，英国同样出现类似现象，当时投资者赎回激增，导致一连串基金被迫暂停赎回，随后，英国房地产价格大跌。

　　Jefferies分析师Mike Prew在周二的一份研报中称，银行资本金更加充足，因此2008年的情况可能不会重演，但是“2016年正在逐渐重演2007年（的状况）”。

　　欧盟挖墙脚

　　英国地产市场水有多深？据统计，英国商业地产市场总共持有价值约8000亿英镑（合1.04万亿美元）的资产。住宅资产的总值达到了5万亿英镑。

　　嘉实XQ全球赢家系统报价显示，英镑兑美元7月5日跌破1.30、贬至1.2998之后，6日又续跌至1.2791，贬幅多达1.79%。按理说，英镑兑美元贬值13%，兑欧元贬8%，应该是抄底写字楼等商业地产的好机会，为什么还会出现赎回潮？因为人们觉得，这次英国脱欧虽然比不上雷曼兄弟倒闭的金融危机，但更像是“贝尔斯登2.0”。

　　自英国退欧的公投结果出炉以来，伦敦吸引投资的能力就遭到质疑，商业房产一直面临贬值的压力。7月4日，金融数据供应商Markit公布的6月英国建筑业PMI由5月的51.2降至46，创2009年以来新低。

　　欧洲其他城市开始挖伦敦的墙脚。欧洲官员也发声，怂恿金融服务公司、科技初创企业以及其他机构抛弃英国首都伦敦，前往巴黎、卢森堡、法兰克福，甚至是相对较小的立陶宛首都维尔纽斯之类的城市。他们警告说，如果留守不再拥有无条件进入欧盟市场、接触其亿万潜在消费者资格的英国，企业的日子会很不好过。

　　“伦敦失去2%，法兰克福会收获20%。”法兰克福美因河金融协会常务董事胡贝图斯·韦思说。

　　公司和人才都要搬迁了，房地产市场承压。投资顾问公司Hargreaves Lansdown高级分析师Laith Khalaf预计：“我们现在可能看到新一波无法迅速结清房产基金投资的投资者。这会制造恶性循环，立即导致更多投资者抛售房产，直到市场情绪稳定为止。”

　　中国资本谨慎

　　上周，英国贸易部长贸易投资部长普睿勋爵来中国，谈及到英国投资，他觉得，这是去英国的最好时机。

　　据记者了解，截至目前，中国投资者瞄准的英国资产类别包括住宅、酒店、写字楼和零售物业。

　　根据RCA(RealCapitalAnalytics)数据显示，2009-2016年，写字楼和酒店物业投资约占中国对英投资的71%。2016年上半年，英国房地产市场５个来自中国的投资均为写字楼项目，总金额为14.4亿美元，投资额明显低于前两年。

　　戴德梁行亚太区董事局主席暨大中华区行政总裁张国正指出，英国退欧才刚刚开始，目前对全球尤其是英国和欧盟的影响尚不确定，“我们预计在一个月后投资趋势将会逐渐明朗。预计2016年英国房地产的成交量将会比2015年同比下降25%，欧洲则会同比上升10%”。

　　由于外国货币购买力的上升带来的旅游业和零售业收入的增加也将促进一些零售物业增值。基于过去10年的历史数据，戴德梁行预计，中国赴英旅游人数将会增加10%-15%，英国旅游业将因此收入约1.46亿美元。（王丽颖）